▲ 論壇現場人山人海
 

存量時代的“資管”春天，品牌運營商崛起
 

今年以來，房地產市場的調控重點已轉向二三線城市，存量市場也相應地發生變化，已從聚焦北上廣深走向全國化。面對越來越巨大的存量市場，如何盤活存量并讓資產增值成為從政府到行業共同關注的課題。
 

隨著政策方向支持推進住房租賃和資產證券化，各類資產管理機構跑步進入存量市場，類REITs（房地產信托投資基金）和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）自2016年以來呈現高速發展態勢。
 

▲ 來源：劉策專業分析
 

資管機構的大量進場，促使房地產行業從傳統的開發商業模式走向運營模式，因為整個資產的價值不再是過去供需的邏輯，而是估值的邏輯。
 

HFE展會開幕當天，在鉑濤集團舉辦的“地產存量時代的價值創造”主題論壇上，廣東省房地產協會專家委員會委員、廣東省公寓協會專家委員會委員劉策指出，未來的價格是以收益法來計算，誰能夠把資產運營的好，能夠產生的租金回報高，未來整個物業的估值就高。“這對專業的運營商產生了很大的需求，尤其像鉑濤這樣具有品牌勢能的運營商將在存量時代崛起。”
 

▲ 知名地產行業專家劉策
 

“假設過去開發商自己運營物業，收益率可能在4%左右。而在資管時代，交給具有品牌勢能的運營商，不僅運營收益會翻倍，還可能給資產帶來上幾十倍的估值提升”，據劉策介紹，在資產的估值邏輯下，開發商賺到了超額的收益，也愿意為品牌運營商支付品牌管理費，這就形成了良好的生態關系。
 

劉策認為，開發商與運營商的生態也打通了“投融管退”的閉環——開發商在投融方面提供了資金條件，運營商在管退方面提供了高估值條件，雙方形成良性合作，共同創造資產增值，這是房地產可期待的未來方向。
 

中端酒店及公寓成為地產內容創新的空間
 

隨著酒店市場的整體回暖，存量市場掀起了“酒店+地產”模式的熱潮。
 

STR市場開發經理張晉燁指出，今年第一季度，整體市場的趨勢與2017年相比不僅僅是入住率一直在上漲，平均房價、每間客房的收益能力也在不斷增長，而且平均房價的增幅比2017年更加高，市場回暖的趨勢非常明顯。
 

▲ STR市場開發經理張晉燁
 

其中，中端以及中端偏上酒店成為主力增長點，與高端酒店與經濟型酒店相比，不僅入住率相較2017年保持增長趨勢，平均房價增幅也優于其它兩個級別。張晉燁表示，入住率是可以通過營銷手段增加，但平均房價上漲，更能體現酒店盈利能力的增加。
 

▲ 數據來源：STR數據分析
 

市場回暖直接帶來的是投資回報率的提升。據鉑濤集團副總裁莫敏儉介紹，知名且有競爭力的中端品牌或精品酒店能幫投資人實現品牌溢價，提升物業價值，在大住宿領域，中端品牌的投資回報模型也更為優秀，有利于資產交易的信用背書。目前鉑濤旗下的酒店，投資回報率在30%左右，投資回報周期大概是3年到3.5年，“如果從專業投資的角度來講，相對于理財產品來說，這是個非常好的投資回報。”
 

▲ 鉑濤集團副總裁莫敏儉
 

除中端酒店外，長租公寓無論在投資界還是開發商眼里都是最火爆的行業之一，被喻為“萬億藍海”。
 

鉑濤旗下窩趣品牌已經在公寓行業深耕了三年，成功簽約超過70個項目，目前覆蓋全國22個一二線城市。鉑濤窩趣品牌副總裁楊稷表示，“目前我們的出租率達到95%以上，項目投資回報年限在4年左右。這兩個核心指標是窩趣的優勢所在，也是作為中國優秀品牌運營商的根本。”
 

▲ 鉑濤集團窩趣品牌副總裁楊稷
 

莫敏儉表示，“鉑濤集團經過十多年的打磨和成長，已經一而再再而三孵化出越來越多成功的品牌，這證明了兩樣東西：一是品牌經營能力，二是把物業變成活的物業和有收益物業的經營理念。”
 

存量時代稀缺品：具有品牌勢能的運營商
 

在HFE展會上，眾多投資者看好“酒店+地產”趨勢下中端酒店和長租公寓的發展前景，但大家的困惑是，應該與運營商合作植入什么樣的內容，才能讓物業實現最大限度的增值？
 

劉策表示，對于運營商來說，它需要具備兩個能力，第一是物業增值的能力，相當于一個美容醫生，原來看上去不漂亮或者是老舊的樓通過舊樓改造產生新的價值，這個是硬件的能力；第二還需要軟件的能力，就是作為內容的提供者和內容賦能，通過不一樣業態與運營，為空間帶來更多好的體驗。這種方式可以大大提升整個資產的坪效，實現更高的估值。
 

鉑濤旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店在HFE展會上引起眾多投資人的關注。其第一家分店——希岸Deluxe酒店成都春熙路店將于今年6月開業，正是由房地產開發商跟希岸品牌合作打造的高投資回報典范。
 

該物業是一個商業公寓，原來賣價平均1.1萬元/平方米，銷售情況一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后，以品牌為賣品，結合合理投資保底方案，最終以26000元/平方米的平均賣價成交，并在短短一個月時間銷售80%以上，借助酒店品牌影響力實現真正意義上的品牌溢價。
 

▲ 希岸Deluxe酒店客房
 

劉策認為，當金融機構、當銀行進入以后，品牌運營商會迎來發展的春天。“這個時候什么才是稀缺品？就是運營力，像鉑濤集團具有品牌勢能的運營商成為了稀缺品。”
 

越強大的品牌勢能，投資回報就越有保障，這正是鉑濤集團在本屆HFE加盟展上備受投資者青睞的原因。
 

鉑濤是國內酒店業第一家以“品牌先行”的思路，創建和運營符合消費者內心需求品牌的酒店集團，其模式是真正從消費者價值訴求、內心需求出發的互聯網用戶思維去打造品牌，而非從價格出發的工業思維去創造酒店品牌。
 

早在2013年，鉑濤集團創始人、首席品牌建構師、CEO鄭南雁提出，在互聯網時代，產品和服務永遠都供過于求，基本需求很容易滿足，要增強用戶黏性，就必須研究消費者的喜好度，根據消費者的價值取向定制產品，鉑濤要做的就是打造符合消費者喜好的品牌、產品和服務。
 

▲ 鉑濤集團創始人、首席品牌建構師、CEO鄭南雁
 

基于這一“品牌先行”思路，鉑濤自2013年相繼推出麗楓、喆啡、希岸、潮漫等多個中端品牌。短短4年間，鉑濤旗下中端酒店系列已躋身中端第一陣營，并且擁有3個開業超過百店規模的中端酒店品牌。
 

截止2017年底，鉑濤中端系列簽約品牌項目約1400家，總房量超15萬間，覆蓋全國全省份，在營門店總數523間，開業店數位居中端市場第一。
 

鉑濤對于投資者的獨特吸引力，除了強大的品牌勢能，還在于構建了一個龐大的豐富多彩的體驗生活圈，通過創建、投資、合作等形式，為消費者帶來酒店、公寓、咖啡、共享辦公、藝術公益平臺等領域中各具獨特調性的生活方式體驗。目前，鉑濤體驗生活圈已涵蓋了超20個品牌，會員人數超過1億，門店總數超5000家，覆蓋全國450多個城市。
 

在HFE展會上，鉑濤充分展現了酒店巨頭強大的品牌勢能、專業運營能力、完善生態鏈三大賦能優勢，強勢拉開“酒店+地產”規模擴張的序幕，掀起酒店行業新一輪投資熱潮。